三 围（黄埔大沙街三条围土地收储走出创新之路）

土地，农民赖以生存的命脉。在城镇化建设浪潮中，土地征收往往面临着一个难题。当被征地村民拿到一次性补偿之后，他们也就离开了祖祖辈辈生活的土地，无法分享未来的城市建设红利。

要打破这个僵局，就要从共建共治共享的社会治理角度入手，走出一条共享土地增值的新路。

在广州市黄埔区大沙街道，俗称“三条围”的三条自然村正在蝶变。在征收经济社集体物业时，针对村民提出的“物业置换”要求，大沙街道想**之所想，主动探索土地征收政策创新，最终按1：1的比例等面积向经济社返还物业。这一创新举措，不仅保障了村集体经济收入，也为村民创造了回到“家门口”就业创业的机会。村民成为集体经济组织未来****的“合伙人”，真正实现“自己家园自己建、自己家业自己创”的愿望。

让村民从城市**的“旁观者”到“合伙人”，背后体现了大沙街道以**为中心的工作理念和改革创新的责任担当。创新土地征收政策、建立多元补偿机制，有利于“三条围”集体土地收储，也便于其他地方复制推广。

拆前

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▎难题：村**动提出不要货币补偿——“日进斗金不如月入一厘”

“三条围”由黄埔区大沙街道姬堂社区新围、旧围、合庆围三条自然村组成，其见证了广州石化产业从起步到兴盛的过程。它的地理位置特殊，刚好处在广州石化炼油区和化工区之间，紧邻厂区边界。村民回忆起“三条围”最兴旺的时刻，是90年代石化厂兴建时许多外来务工人员前来租房。村里熙熙攘攘、房屋供不应求，租金几乎和市中心不相上下。这个地理位置，能为村民带来租金收入，但也存在着重大安全隐患。

根据**院督导组关于广石化安全生产的整改要求，广州市决定“三条围”居民实行整体异地搬迁安置，与石化厂只有一墙之隔的“三条围”，提上了搬迁日程。2019年12月20日，随着最后一栋居民住宅房屋被拆除，村民们挥手告别生活多年的“握手楼”，搬进了新净敞亮的保障房小区。

留在这片土地上最后一个难题，就是1313亩的集体土地收储。按照目前全国各地普遍做法，房屋征收一般实行货币补偿，但是，“三条围”村民们却罕见地提出了一个诉求：“我们不要货币补偿！”

“我们担心钱拿到手，村民一下子就花光了，”合庆围十一社董事莫雄彬是这样解释的。和村中长者商量土地收储方案时，大家纷纷提出，如果村民忍不住**，很快就会将一次性拿到手的补偿款挥霍一空。但如果采取“物业置换”的方式，经济社就可以通过收取物业租金，**源源不断的收益，并将收益以分红的形式按年分配给村民。

与此同时，新围村民也持有同样的意见。该经济社董事长秦秋荣说，如果不直接把补偿款给到村民，而是由经济社集中资金自主开发物业，也可能面临着招商能力不足、未**营不善的问题。村民经过反复讨论，最终认为由政府返还等面积集体物业最有利于保障经济社和村民的权益。

土地问题，牵涉的利益千千万万。还有的村民担心货币贬值，觉得一次性补偿不如物业返还实在。诸多原因都把许多村民推向了一个结果，那就是希望政府能创新土地征收政策。

▎突破：创新性提出物业复建返还举措

土地征收要在法律法规和政策制度下进行，突破现有的框架谈何容易，但物业复建返还没有任何的先例可循，“三条围”土地收储工作一下子陷入困局。

自从2020年6月起进行土地收储工作以来，大沙街与“三条围”村民代表多次开会协商，本想通过耐心细致解释，做通村民思想工作，引导村民接受货币补偿方式；但经过多次座谈交流，更加真切地了解到村民的真实心声和诉求，反而**大沙街开始思考如何突破现有政策，想方设法回应村民的合理诉求。

城市**浪潮时不我待，此时距离“三条围”的居民房屋完全拆除已有一年半之久，所处的地块有重大项目急等落户，上千亩土地继续闲置将造成极大浪费。大沙街当机立断，一定要在现有的政策体制内想出办法，实现产业**与村民获益的“双赢”。

解开困局的路子又回到了原点。在原址上进行物业的复建安置，确实是一种全新的模式。其困难点在于：一是物业复建时间比较长，要选择有足够能力的开发商，保证资金不断裂、项目不烂尾；二是未来“三条围”地块将建设高端产业项目，究竟要将哪些物业返还给村民，还要确保他们未来有足够的经营能力，需要重新进行考虑、规划；三是物业复建涉及临迁费支付、土地招拍挂、建筑建设等，按同等面积1：1置换成新开发的物业设施，必然要重新测算成本。

虽然面临极大的困难，但大沙街道坚持急群众之所急， 解群众之所困，用改革的办法解决**中的问题，由区规划和自然资源局在“三条围”范围内规划适当面积的地块进行出让，土地竞得人负责建设等面积物业，交由政府用于“三条围”集体物业的安置补偿，而相关建设成本则从原本的集体物业货币补偿款中抵扣。

拿到了最新方案，村民们乐开了花。除了物业复建返还方式之外，该方案还列出了一次性返还补偿款的**选项，经过成本测算后，无论是选择货币补偿还是物业复建返还，都是同等价值的。未来土地的**方向，由三条自然村按照自己的实际情况和村民的真实意愿进行选择。

最终，新围十社和合庆围十一社选择了物业复建返还，旧围十二社由于多种原因，还是选择一次性货币补偿。大沙街道充分尊重每条村的**意向，通过上述举措，破除了土地收储中村民被迫成为“旁观者”的困局，村民们“抱团”进入城市，成为城市**的“合伙人”。

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▎前景：产业升级转型未来可期

纵观“三条围”土地收储的解决之道，在现有的体制框架内回应村民的合理诉求，在不**财政支出的前提下，既最大限度保障村民利益，吃下过上**美好生活的“定心丸”，也实现了土地集约利用，以谋求当地产业的升级转型，这个结果真正实现了“双赢”。

这个创新性的方案，让村民的未来收益和土地增值绑定在一起，也充分调动了他们以主人翁的姿态参与建设的热情。如今，村民们积极配合工作人员进行土地测量，原有的物业经营户也进行了清退，土地收储工作轰轰烈烈快速推进。

其中，长达1公里的姬火路段土地收储可称得上典型案例。路两侧主要为大型仓储物流仓库，涉及了数十万吨的货物搬迁，搬迁难度、补偿数额、利益纠葛非常复杂。大沙街仅用了约一个半月时间，完成动迁清空拆除构建物6.3万平方米，将两侧林立的仓库变成一片平坦空地，把一个不可能完成的任务变成了现实。目前，“三条围”收储项目已完成征地1188亩，完成率超90%，拆除构建物面积约10.47万平方米。

“三条围”搬迁后，原有地块未来将如何**，也成为村民们关心的事情。据悉，这里将打造成为新材料**创新区，聚焦具有自主知识产权的高端新材料产业，重点**一批新一代信息技术、高端装备制造、医疗健康等领域的关键新材料，打造国家级科研创新**平台，在支撑和引领粤港澳大湾区新兴产业集群建设中发挥重要作用。

谈起“三条围”的未来，人们充满了期待。“我们没有离开祖祖辈辈经营的土地，将来跟着政府**好自己的家乡，希望集体经济富起来，我们的荷包也鼓起来，”莫雄彬真挚地说道。

文、图/广州日报·新花城记者 何瑞琪 缪璟广州日报·新花城记者 何钻莹

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