广州真的“掉队”了吗？

前几日，2020年GDP十强城市出炉，虽北上广深仍占据前四宝座，但第四名广州和第五名重庆差距之小，也让话题“广州险胜重庆”引起热议，一时“广州‘第四城’不保”“广州式微”之流言论沸沸扬扬。

而今日，第一财经记者梳理了中国房价行情平台上各城市的二手住宅平均单价数据发现，当前共有17个城市的平均单价超过了2万元/平方米，而其中深圳的平均单价已经达到了90049元，是广州的2.2倍。广州和深圳作为广东省的“双子星”城市，又同为国家一线城市，虽然两兄弟内里一直相处和睦，但免不了被人拿来比较，再加上深圳作为“后起之秀”，近年来频频有赶超广州之势，更是激起了人们的“对比欲”。

有人说，广州与京沪深差距越来越大，成为了“最尴尬”的一线城市，真的是这样吗？

以房价论英雄？

数据显示，2021年1月深圳的平均单价已经达到了90049元，是北京的1.35倍、上海的1.45倍、广州的2.2倍。乍一看，广州的房价在四个一线城市中是“垫底”的存在，很多唱衰广州的观点也常常表示，广州房价低于北上深，因此广州已经失去竞争力。且不说以房价论英雄的观点是否正确，仅仅看房价的话，其实广州的房价走势并不弱，甚至比很多人想象中的还要强。

在1月15日国家统计局公布的2020年12月份商品住宅销售价格变动情况中，新房方面，北京、上海和广州分别上涨0.3%、0.2%和0.7%，深圳下降0.1%。二手房方面，销售价格环比上涨0.6%。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.6%、0.7%和0.5%。由此可以看出，广州的一二手房价领涨一线城市。

之所以我们觉得广州房价低，主要是因为广州房价的平均值确实比北京上海深圳更低。

广州房价的分化明显，既有市中心豪宅区单价十多万元的豪宅，也有周边地区两三万甚至更低的商品房，于是全城的平均房价就显得没那么可怕了；相比之下，京沪的高房价范围大；而深圳的面积比其他三个城市小得多，是“浓缩的精华”。中心城区和非中心区较大的房价差距是一种合理的状态。

最后，再退一步说，高房价并不是城市的优点，城市未来的发展潜力也许还会因为高房价受到一定的压制。

既要看GDP总量，也要看综合指标

虽然广州、重庆GDP总量已经基本处于同一水平，但广州常住人口不到重庆一半，人均GDP则是重庆的2倍多。不单要看数量，更要看质量，广州人民的平均生活水平是更高的。

在主要经济指标中，重庆只有财政收入、常住人口数量、消费和工业增加值超过了广州。此外，无论是人口增量、大学生数量、世界500强企业数量，还是双一流大学水平、医疗水平、交通发展水平，广州都处于明显的领先地位地位。

其实抛开疫情等特殊因素来看，广州近两年发展其实正在提速。

从经济增速来看，广州2019年实际增长6.8%，超过深圳的6.7%，北京的6.1和上海的6.0，也超过重庆的6.3%。对于经济体量已经足够具有优势的一线城市来说，这一数字已经相当可喜。

而在2020年国家中心城市指数里，广州是名副其实的综合实力第3城。

在10大榜单中，广州除了政治中心全面上榜，医疗中心、交通中心、对外交往中心均位居第3，而金融中心、科技中心、文化中心、信息中心均位居第4。

除此之外，在以互联网为代表的新产业方面，广州也并没有掉队。中国互联网协会、工信部网络安全产业发展中心发布的《2020年中国互联网企业100强榜单》，在榜单的前100名当中，广州和深圳并列第三，各自都有8家公司上榜，由此可见广州互联网公司的数量和质量都不错。

令人羡慕的“先天条件”

超过一千年的“一线”地位

你可能不知道，广州的一线地位比北京、上海、深圳获得的更早。

广州有个“千年商都”的称号，因为在隋唐时期，广州就拥有中国海上贸易中心的地位，中国的丝绸、陶瓷和茶叶由此走向世界。南宋时泉州曾超过广州成为“东方第一大港”，后清代实施海禁，仅保留广州作为中国唯一一处通商地，广州成为向大部分国家的唯一开放的通商港口，重新成为全国第一大港，当时的十三行富可敌国。

作为改革开放中获得的政策红利最少的一个一线城市，广州靠自己一步步获得了如今长久稳定的发展。

得天独厚的地理位置

先说下广东省。

众所周知，江苏省和浙江省以及上海市自古繁华，得益于优越的地理位置，以及广袤的平原，长江出海口等诸多地理因素。可以说，地理位置决定了一个地区的重要性。

很多人说广东省就是暴发户，全靠政策，南蛮之地。我们要注意南蛮之地是什么时候的事情。在现在这个全球化的时代，广东还真的就是和江苏一样拥有得天独厚的地理位置。

同时，广东省在中国大陆的最南端，拥有全国最长的海岸线。

那么，我们来看看广州在广东的位置。

广州占据广东省几何中心的位置，不仅拥有港口，还延伸至内陆，珠江三角洲的上顶点，像是一枚“定海神针”。拥有这样的地理位置，在海洋时代以及全球化时代的背景下，广州具有极大的战略意义。广州的地理位置注定了广州是国家中心城市。

土地资源优势

土地资源有多珍贵？

整个广东省有超过1.1亿人口，其中大多数都集中在小小的珠江三角洲，使得这个地方成为世界上人口密度最大城市圈之一，所以这里的土地资源非常珍贵。而广州一个增城区的面积（1616平方公里）就相当于深圳关内四区（南山、福田、罗湖、盐田）总面积（420平方公里）的接近四倍。

广州未来之路

根据《广州市先进制造业强市三年行动计划》，2021年广州将打造汽车、超高清视频及新型显示两大世界级先进制造业集群，集群规模分别达到6000亿元、2300亿元；打造新材料、都市消费工业、高端装备制造、生物医药等四大国家级先进制造业集群，集群规模分别达到3000亿元、2000亿元、1200亿元、1000亿元。

与此同时，去年《全球创新指数报告》创新集群百强，首次将广州与深圳、香港组合，形成“深圳香港广州创新集群”，排名全球第2位。目前，广州与深圳已从专门工作、绿色通道、政策协调、督查督办、信息反馈、对口指导、资源共享七大方面建立起特事特办机制。广州与深圳的交互正在加速，城市文化也正在交融，广州正变得更加具有创新力和锐气，大湾区数字化发展的脉络逐渐清晰。

“十四五”之后，广州更是明确了未来的发展方向：打造“六个之城”——枢纽之城、实力之城、创新之城、智慧之城、机遇之城、品质之城。

讲了这么多，我们再回到开头的问题：广州真的“掉队”了吗？我想，任何一个城市都会有经济发展的低谷期，关键是处于这一阶段的这座城市，有没有在努力行动争取早日走出低谷。现在的广州已经找到了自己的发展方向，那么它距离新一轮的经济腾飞期还会远吗？

拓展阅读：

官方数据！7年来房价下调城市数量最多，一线城市跌幅放缓

统计局官方数据显示：

据测算，11月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比持平。其中，北京和上海环比分别上涨0.3%和0.2%，广州下降0.6%，深圳持平。一线城市二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.2个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳环比分别下降0.2%、0.1%、0.5%和0.2%。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均下降0.4%，降幅比上月分别扩大0.2和0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同；二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

首先：从数据看，这是最近7年来，统计局房价数据最差的一次。

2015年2月后，连续7年，二手房数据第一次出现仅3个城市上涨的现象，新建住宅下调超过59个也是市场罕见。

下调成为市场绝对主流。另外从房价上涨看少数，除了三亚等个别城市新房二手房属于旺季上涨外，其他全部下调。（北京新建住宅价格环比上涨主要是因为部分高品质住宅集中上市）

如果按照新房二手房下调城市平均计算，70个大城市在11月份平均出现了87%的城市下调计算办法：（新房下调城市+二手房下调城市）/140

第二：速冻后，一线城市跌幅放缓，有望率先企稳。

房价上涨城市已经连续7个月数量下调，从房价上涨趋势看，在3-4月出现上涨顶峰后，下半年市场全面冰冻。

一线城市新建商品住宅销售价格环比持平。其中，北京和上海环比分别上涨0.3%和0.2%，广州下降0.6%，深圳持平。一线城市二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.2个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳环比分别下降0.2%、0.1%、0.5%和0.2%。

但11月和10月相比最明显的变化是一线城市二手房市场有所企稳。

11月，上海二手住宅成交约1.5万套，连续两个月小幅回升。9月份不足1.2万套，创年内新低。10月份以后，止跌并小幅回升。

11月，深圳二手住宅成交量突破2000套，10月份为1605套，结束此前七个月连跌态势。

2021年11月北京二手住宅成交量累计11851套，环比上扬26.9%，经历10月最低谷后，有了回升

原因主要有几点：

一线城市需求旺盛，经过7-10月的快速下调后，市场部分购房者已经看到市场企稳的趋势，开始购房。

另外最近信贷政策开始缓和，购房者可以开始正常交易。

整体看，随着信贷等各种稳定楼市政策的出现，一线城市有望率先企稳。

第三：信贷最紧张的时期过去，楼市有望逐渐见底

出现本轮楼市明显下调的核心原因是信贷政策的收紧，包括购房按揭收紧导致的积压排队，针对开发商的融资收紧导致的高杠杆企业暴雷。

最近2个月都开始有所缓和，政策基本面出现了见底，包括降准等各种有利于刚需和改善购房者的真实需求的政策不断出现。

央行发布了重磅数据：2021年11月末个人住房贷款余额当月增加4013亿，较10月多增532亿元。当月增加个人住房贷款余额4013亿，这代表了整体信贷持续2个月宽松，房地产贷款开始出现了明显缓解。

2020年平均每月住房贷款余额增加3641亿，2021年3季度平均只增加2633亿，2021年一季度为4100亿，整个2021年前10月，平均增加3260亿每月。

11月增加4000亿以上，代表了信贷的企稳。

房企贷款数据也有好转，从市场方面看，近期已有多家房企通过回购美元债等方式应对市场疑虑、传递现金流充裕的信号。例如，11月7日新城控股发布公告称，公司结合当前实际经营及财务状况，计划由新城环球提前赎回存续金额为3.5亿美元的美元债券，并予以注销。在此之前，雅居乐集团、中国金茂、世茂集团、中梁控股、建业地产、弘阳地产等多家房企纷纷启动境外美元债回购，表明其资金充足、以提振市场信心。

第四：楼市调控政策刷新历史记录，稳楼市政策成为市场主流

中原地产研究中心统计数据：11月全国房地产调控政策次数继续高位，单月高达56次房地产调控，累计来看，2021年年内累计房地产调控次数已经高达586次，2020年同期房地产调控只有458次，累计看，2021年1-11月房地产调控上涨高达28%。

预计2021年房地产调控政策次数将刷新历史年度记录，平均单月超过50次调控，都是历史上第一次出现。

11月房地产调控政策最大的特点是，政策暖风频吹，央行等部委频繁释放维稳信号，部分城市也结合当地市场特点，发布相关“稳定市场”政策，从公积金贷款额度、房贷利率、人才购房补贴、预售条件等方面给市场信心，整体看，房地产市场政策底部已经出现了。

北京、石家庄、厦门、漳州等城市进一步完善了商品房预售管控机制。北京提高商品房预售资金监管额度，石家庄上调传统建筑预售许可形象标准至主体封顶，厦门加强了对商品房预售机制和预售资金管理，漳州进一步明确了预售资金监管机制。成都优化了预售款支取条件，监管账户资金达到监管额度后，开发企业可申请支取多余部分资金。

此外，上海等城市增加落户，南宁等城市发布了人才购房补贴政策。

第五：预测楼市2022年上半年有望见底企稳，一二线城市率先。

从全国市场看，2021年成交金额和成交面积全年刷新楼市记录成为定局，但在3季度来楼市全面断崖式下调，已经连续7、8、9、10、11月,5个月市场成交量明显同比下调。

相比往年楼市调整博弈期很长，楼市下调缓慢，本轮市场因为很多大型房企被抑制了融资渠道，叠加销售端按揭放款放缓，楼市调整速度非常快，从价格的下调速度看，刷新了历史记录。

但随着政策的逐渐稳定，特别是10-11月来，信贷政策的企稳央行不断释放维稳信息，个人按揭房贷数据出现了止跌，对于市场来说，有望逐渐企稳，政策见底后，市场底部有望加快出现。

目前看，信贷积压很多城市明显缓解，预计12月房价依然会惯性下调，但随着影响最近房地产市场最大的因素房贷逐渐缓和，市场在2022年一季度有望逐渐企稳。一二线城市将会率先走出低迷。